2017济南楼市最严限购来袭 2017房价走势最新消息

2017年04月21日 11:47华夏时报网
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摘要:2017济南楼市最严限购来袭 2017房价走势最新消息。济南楼市调 控再度加码,史上最严限购令出台。此轮调控力度较大,如何落实备受关注。目前来看,对于开发成本如何核算仍没有明确规定,炒号等行为也未完全杜绝,办假社保等非法行为有露头迹象。由于济南房产市场权威数据没有完全公布,购房者缺少可供参考的依据,导致非理性售房、购房出现。只有切实解决这些问题,才能发挥限购令的最大作用,巩固调控成果,促进市场健康发展。

  (文章原标题:济南最严限购来袭 就能杜绝“恐慌性”抢房吗?)

  2017济南楼市最严限购来袭 2017房价走势最新消息。济南楼市调 控再度加码,史上最严限购令出台。此轮调控力度较大,如何落实备受关注。目前来看,对于开发成本如何核算仍没有明确规定,炒号等行为也未完全杜绝,办假社保等非法行为有露头迹象。由于济南房产市场权威数据没有完全公布,购房者缺少可供参考的依据,导致非理性售房、购房出现。只有切实解决这些问题,才能发挥限购令的最大作用,巩固调控成果,促进市场健康发展。4月21日

济南最严限购来袭

  “12·26限购”政策提到,“对销售均价高于开发成本(土地、建安等相关成本)20%以上的住宅项目严格审查,涉嫌暴力的,限制办理商品房预售许可。”一开发商内部人士解读道,这条其实就是对“限价”做出了规定,但是目前并不能从政策中看出这项措施的落实严格程度。

  该内部人士分析,政府对于“销售均价高于开发成本20%”的项目进行限定,目的就是为了让房价不再疯涨。但限购政策出台后,不少人疑惑,开发成本如何核定?如果无法核定,那么这条政策还能有实效吗?

  “这个政策肯定是个临时性的措施,但在短期内会有效果。”该人士认为,至少在近两三个月内,济南再难出现价格大涨的楼盘,但这样的措施恐怕不能长久。

  该人士认为,这一政策实施起来有困难,“开发成本如何控制和核对很难执行。如果开发企业想要把成本报高,尽可以往上报。在开发成本中,土地成本是公开的、确定的,但是建安费用难以一刀切。有的项目有装修,有的没有,即使都有装修,品质也不一样,所以很难控制。”

  最核心的是,开发成本中的企业管理费用是不公开的。“企业不会把管理费用公开,这其中涉及企业的商业秘密。”因此,该人士分析,“这条政策宜粗不宜细,想要把政策细节化是不现实的。”他推测,这项措施的执行主要还是靠政府相关部门的“人为把控”,房产企业的开发项目价格只要“大差不差”,在一个范围内就可以。随着市场的变化,这项措施很有可能从严格变为不太严格。

  2017年,房价是涨是跌?

  回顾2016展望2017,每个人都会关心的显然是楼市,2016年,即使是在政府严格的限购政策之下,楼市依然大涨,那么今年这种火爆行情能否延续呢?

  从政策面来看,国家已经定调,房子是用来住的,不是用来炒的,所以严格的限购限贷政策恐怕还会延续,房子的投资成本将会上升。但值得注意的是,决定房价涨跌的核心因素还是供需,在不少一二线城市,土地供应依旧紧张。

  同时下半年的限购和暂缓预售证,也让很多前期高价地开发的楼盘并未入市。而在新的一年,这些高价盘必然会逐渐入市,所以我们猜想,2017年楼市的分化会更加明显,部分供应紧张的城市的房价还会维持较高水平,而更多的供应过剩的三四线城市房价会出现明显回调。

  2017年下半年房价预计下跌

  最新的中国房地产报告中称,预计二线城市房价将从2017年末开始下跌,一线城市因土地供给有限且更加受到资金青睐,在接下来的几年一线城市房价只会短暂下跌,随后的反弹力度和速度将远超二线城市,最终会跨越周期高点,再创新高。

  本轮周期与此前几轮上行周期明显不同的趋势是,一二线城市地价上涨速度明显快于实际房价,尤其是在二线城市。由于二线城市供给充足,且受经济下行影响更为严重,认为大多数二线城市的长期房价走势不太可能追随一线城市。

  二线土地储备快速增加,一线供给下降

  中国前40大二线城市的房地产储备土地面积自今年2季度以来快速回升,今年前8个月的土地销售量和销售额比去年同期分别上升11%和106%。两项指标的同比差距巨大的原因在于地价大幅上升。同时一线城市的土地销售量因供给受限,同比接近腰斩,跌幅达46%。

  随着今年二季度以来二线城市土地储备加速,预计从今年四季度开始新项目推盘将会提速;四季度新开盘面积同比增速有望达到40%-50%(年初至今为20%-30%)。

  2017年末或现拐点

  预计房地产销售面积同比增速(年初至今33%)将在四季度放缓至10%-15%并在2017年降至0%。这将带动销售去化率(sell-through rate)从当前103%的水平逐步下降。高盛采用的销售去化率时间跨度为12个月,103%的销售去化率代表在12月内,销售出去的建筑面积/新上市的的建筑面积=103%。

  在以往几轮周期当中,二线城市房价在销售去化率降至80%左右时开始下跌,一线城市下降至90%左右时开始下跌,预计这一情形可能将在2017年末重现。

  预计2017年房价明年下半年或全面下滑

  从房地产投资数据可以看出,2010年房地产投资增速达到顶点33%,此后增速不断下滑。以此为界可以将中国房地产市场发展历程划分为两个不同的阶段,即1998—2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

  《蓝皮书》指出,这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的。2010年劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查,25—44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后,中国人口不仅老龄化趋势更加明显,而且人口流动的速度也大幅放缓。2011年,中国城镇化率达到51.27%,突破50%的拐点,意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束,这也将导致房地产市场出现拐点。因此,2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关。

  因此,《蓝皮书》对于2016年房地产价格走势的判断是,在全面宽松的宏观经济政策刺激下,房地产价格整体上将呈上涨趋势,区域涨幅进一步分化。一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将持续上涨,上涨幅度将有所减缓;而二线城市房价将全面上涨,涨幅区域性分化明显;三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少,房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。

  但从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

  2017年下半年房价预计下跌分析

  看点1:2015,冰火两重天。

  目前一线城市和少量二线城市面临补库存难题,本轮房价过快上涨进一步透支居民未来消费能力,不利于房地产市场的稳健发展;而另一方面,大多数二三四线城市仍需大力去库存。

  全国商品房成交价格总体上是上涨上升,物业类型之间、区域之间存在差异。房地产库存量比较高,但增速明显下降,商办物业的库存比住宅情况更为严峻。住房租金涨幅比2014年小幅收窄,明显低于住房售价涨幅,但仍高于CPI涨幅。房地产开发投资持续低迷,住宅投资接近零增长。房屋新开工面积全线下降,施工面积小幅增加,仍处于库存去化这样一个时期。

  看点2:“深圳速度”,罪在信贷。

  2015年,深圳房价上涨近60%,领涨全国。认为,“深圳速度”虽有城市空间有限、产业支撑、居民收入高等基本面支撑,但深究其上涨过程,离不开政策刺激和宽松的住房金融支持。深圳2015年个人住房贷款余额为7420亿元,同比增长40%,比北京、上海分别高出1200多亿元和1300多亿元,但是这些住房贷款对应的住房(含保障性住房)总数均未超过京、沪的20%。这表明过于宽松的信贷环境为深圳房价快速上涨提供了一个很大的支撑。

  看点3:北京楼市,二手为王。

  2015年,北京商品房商品房住宅均价仍排名第二、次于深圳,增速也排名第四。由于北京土地稀缺、四环内无地可供,且地王频出,导致2015年二手住宅成交占总成交量的73.6%,创自2004年以来新高,未来趋势依然是上涨状态;二手房还将成为解决中高端住宅购房的需求主力。

  看点4:2016,不确定。

  很遗憾,大家最关注的信息,往往难以给出确定的答案。但是谈到更长期的趋势,明确提出,如果宏观经济增长继续下滑,房价可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

  分析,(2016年)一线和部分二线城市的房价在人人喊打的声讨声中持续上涨,涨幅将有所减缓;二线城市房价将全面上涨,涨幅区域性分化明显;三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少,房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。在经济结构转型没有取得实质性进展的情况下,房地产市场依然存在较大的风险。

  看点5:房产中介,告别“羊毛出在猪身上”。

  年初,房地产中介巨头链家因为卷入违规放贷风波被调查,引发广泛关注。认为,房地产经纪的核心服务在“成交”环节,后续衍生的金融业务应当由金融行业提供,房地产经纪机构主动放弃自己的阵地,涉足金融行业,企图实现“羊毛出在猪身上”的梦想将破灭。

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